O ciclo imobiliário pode ser dividido 4 fases diferentes:

Fase 1: Recuperação

(Pró-Proprietário)

Nesta fase o mercado apresenta uma grande oferta e preços baixos, a taxa de vacância é a maior de todo o ciclo. Lentamente, a demanda começa a aumente, os espaços a ser ocupados e os valores de aluguéis a subir;

Fase 2: Expansão

(Pró-Proprietário)

Na fase de expansão a demanda cresce mais rapidamente do que a oferta, as taxas de vacância começam a cair, assim, o cenário é de falta de espaços disponíveis, aumentando os preços de venda e locação e há um incentivo à novas construções. Como a construção de novos imóveis pode levar anos, existe um grande tempo de espera até a demanda ser suprida, o que leva à fase de Superoferta.

Fase 3: Superoferta

(Pró-Inquilino)

Nesta fase a oferta começa a crescer consideravelmente, ultrapassando a demanda, e, em algum momento diminuem as novas construções, já que agora é mais barato comprar imóveis prontos do que construir do zero.

Fase 4: Recessão

(Pró-Inquilino)

A recessão inicia quando o mercado ultrapassa a média de vacância no longo prazo, vindo da fase de Superoferta, o mercado recebe uma grande oferta e praticamente nenhum crescimento da demanda, neste momento, é possível que as construções até parem, pois comprar um imóvel pronto é muito mais vantajoso. Neste momento do ciclo, há uma grande oportunidade para se negociar unidades novas e valores de aluguel.