Fundos de Investimento: Fundos Imobiliários
Fundos de Investimento
Fundos Imobiliários
Você sabia que muitas pessoas preferem viver de aluguel e não possuem um imóvel próprio? Sabe qual a relação disso com o investidor? Neste artigo será apresentado um pouco sobre os Fundos de Investimentos, com destaque aos Fundos Imobiliários.
O que são Fundos?
Fundos de investimento são um conjunto de recursos, semelhante a um condomínio. Esse é composto por um conjunto de cotas com diferentes títulos e mercados, existem diversos tipos de fundos, como o imobiliário, de ações, renda fixa, multimercados, previdência privada, ETFs, entre outros.
Os fundos possuem administradores que o constituem e definem seu objetivo, assim como dita suas regras de funcionamento, taxas, organização e são responsáveis pela prestação de relatórios periodicamente. Os fundos e administradores são fiscalizados e regularizados pela CVM Comissão de Valores Mobiliários, entidade responsável pelo mercado de valores mobiliários.
Existem diferentes tipos de fundos, e os condomínios são divididos entre abertos ou fechados, sendo a diferença entre eles a possibilidade de resgate das cotas ser a qualquer momento ou não.
Os fundos são divididos em cotas e possuem um custo baixo em comparação a sua diversidade de títulos. Assim, quando uma pessoa investe em um fundo, o seu patrimônio é contabilizado pelo número de cotas que este possui. Exemplo: Um investidor aplica R$1000,00 em um fundo, se cada cota custa R$100,00, esse investidor terá um patrimônio de 10 cotas.
Além do administrador, os fundos também possuem um gestor profissional que se ocupa da carteira e é responsável pelo investimento do patrimônio do fundo em ativos financeiros, escolhendo os ativos que compõem a carteira.
Entre as vantagens de se ter um Fundo estão a diversidade, o baixo custo, a tributação simplificada, a segurança e a gestão profissional em alguns casos e a voz e poder de negociação, visto que se é possível participar de assembleias decisórias em alguns casos. Para os iniciantes, é possível se ter a vantagem de alcance de ativos que são mais caros, um acesso que geralmente não se é possível por ter custos mais altos.
Em contrapartida, as desvantagens se encaixam também na falta de autonomia e os custos de taxas.
Tributos dos Fundos e funcionamento
Entre alguns tributos dos fundos, destacam-se o Tributo Come-Cotas, o de Taxa de Administração e o de Perfomance.
O Come-Cotas é uma taxa da Receita Federal que antecipa a cobrança do Imposto de Renda em determinados fundos.
As Taxas de Administração e de Perfomance são tributos que pagam o administrador e o gestor do fundo. A taxa de Performance é baseada no resultado do investimento, ou seja, quando há uma remuneração acima do esperado baseado no valor da cota-base – o valor da cota na data da última cobrança efetuada. Enquanto a Taxa de Administração é sobre o patrimônio mantido pelo investidor.
Conforme a escolha de seu fundo e os seus administradores e gestores, essas taxas podem variar, por isso é importante se atentar às regras e organização.
A aplicação em fundos abertos permite que o investidor resgaste suas cotas quando quiser, sendo apenas necessário comunicar o administrador que, conforme o prazo estabelecido no regulamento, cancelará as cotas do investidor e realizará o pagamento.
Em fundos abertos, cada aporte aberto, o valor das cotas a ser considerado é o do dia da aplicação ou o do dia seguinte.
No resgaste de fundos abertos, existem três datas imprescindíveis: data do pedido de resgate, data do pedido de conversão de cotas e data de pagamento. O prazo entre essas datas são definidos no regulamento e o valor da cota a ser convertido é o referente ao da data de conversão.
No mercado financeiro, durante os resgates existe uma nomenclatura utilizada para indicar em dias úteis os prazos das operações, considerando a determinada data como “D” e supondo 0 dias úteis para converter as cotas e 3 dias úteis para pagar o resgate, tem-se D+0 e D+3, respectivamente.
Já nos fundos fechados, o resgate só pode ser realizado após um determinado prazo do regulamento.
A partir do segundo subtítulo o texto deve se aprofundar no assunto e explicar como o tema tratado funciona dentro do mercado financeiro, dando uma contextualização pro leitor.
Fundos de Investimentos Imobiliários - FIIs
Os Fundos de Investimentos Imobiliários, chamados FIIs, são a aplicação em empreendimentos imobiliários, o investimento em setores de construção, aquisição, locação, arrendamento ou habitação, são de espécie de condomínio fechado e são divididos em dois tipos: os tijolos e os papeis.
Os fundos de tijolo são títulos de renda, que representam imóveis físicos, são chamados títulos de renda por terem uma rentabilidade mensal recorrente. Os maiores problemas dos tijolos são a vacância e a rotatividade de inquilinos, além do tempo, pois os imóveis se desvalorizam conforme sua degradação com o tempo e isso influencia no potencial econômico da localização do imóvel principalmente a médio e longo prazo.
Já os fundos de papeis, são títulos recebíveis, derivados de dívidas imobiliárias e outros valores mobiliários, estando entre eles o CRI – Certificado de Recebíveis Imboliários, o LCI – Letras de Crédito Imobiliário e o LH – Letras Hipotecárias.
Há também, os fundos de Desenvolvimento que é o investimento em imóveis que ainda estão em construção se tendo a expectativa de lucro com a sua revenda.
Entre os setores, também há uma certa diversidade, sendo eles escritórios e lajes corporativas, shoppings, agências, logística, fundo de fundos, setor de educação, de comércio, hospitais e hoteis.
O Fundo de Fundos é uma forma de realizar aportes em variados outros fundos com apenas uma única cota.
Como analisar?
Investir em fundos apesar de ser uma porta de entrada aos iniciantes exige certo conhecimento para o seu real benefício. Assim, entre os principais indicadores de Fundos estão:
- Vacância física;
- Vacância financeira;
- Dividend Yield;
- Valor Patrimonial e
- Capitalization Rate.
A vacância física é quando não há um inquilino alocado no imóvel físico.
Enquanto a vacância financeira é baseada na estimativa de fluxo de caixa de portfólio de acordo com o seu potencial.
O dividend yield é a relação entre os dividendos distribuídos aos cotistas e o preço atual da cota.
O valor patrimonial representa o valor de avaliação dos ativos do fundo.
Já o capitalization rate é o valor individual de avaliação de cada imóvel e sua renda, sem contar suas despesas.
Além desses indicadores, existe também o IFIX, Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários que representa o desempenho dos principais FIIs no mercado da bolsa brasileira, a B3.
Qual é melhor: Imóvel ou aluguel?
Ao investir em FIIs, existem algumas vantagens do que se ter uma propriedade para locação, entre elas: a simplificação de não ter que se preocupar com procedimentos como certidões, escrituras, e recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI, já que esses procedimentos são de responsabilidade do administrador do fundo.
Além de outros custos como manutenção, visto que a degradação de casa alugadas fica como despesa para o locador.
Por estes motivos, muitas pessoas não possuem um imóvel próprio, preferindo o aluguel.