Vacância
Vacância
A vacância é um indicador muito importante na hora de fazer a análise de um FII de tijolo (shoppings, lajes corporativas, hotéis, entre outros), mas você sabe o seu significado?
O que é vacância?
A vacância imobiliária é o termo usado quando falamos sobre o espaço não locado de determinado empreendimento imobiliário ou de um conjunto deles.
Para mensurar, é usada a taxa de vacância, uma relação entre a área vaga de um empreendimento sobre a área total, o mesmo raciocínio vale para um FII, que possui vários empreendimentos na carteira.
Vacância física
A vacância física nada mais é do que o contrário da ocupação de um FII, ou seja, é uma relação entre a área disponível para locação e a área bruta locável.
Portanto ela mede a parcela do FII em metros quadrados livre para locação, e claro, não rentabilizando por meio do aluguel.
Vacância financeira
Semelhante à vacância física, a vacância financeira é uma relação entre o retorno financeiro faltante e o seu retorno potencial total de acordo com os seus contratos.
Por exemplo, um FII tem um retorno financeiro potencial de R$ 100.000,00 por mês, porém está recebendo apenas R$ 80.000,00 provenientes dos seus aluguéis, portanto a vacância financeira é de 20%.
A vacância financeira normalmente está bastante relacionada com a vacância física, mas outros fatores compõem este indicador, como:
- Inquilinos inadimplentes: a área está ocupada, porém não está rentabilizando porque alguns inquilinos não estão pagando o que devem;
- Carência de novos contratos: quando novos inquilinos chegam ao fundo, ficam um tempo sem pagar o aluguel, normalmente de 2 a 3 meses.
- Aluguéis altos: quando um fundo tem alguns aluguéis muito caros, mesmo que tenha uma vacância física alta, os locais onde os aluguéis são altos compensam, resultando em uma vacância financeira baixa.
Portando a vacância física e financeira de certo FII podem apresentar valores diferentes dependendo do momento em que se encontra o fundo.
Conclusão
As duas taxas de vacância são indicadores importantes na análise de um FII, por isso é importante estar sempre atento.
Na maioria dos casos, quanto maior a vacância de um FII, pior para os investidores, pois significa que o fundo não está rentabilizando tudo o que poderia.
Porém uma alta vacância causa uma diminuição no preço da cota e pode significar uma boa oportunidade de compra, pois às vezes a taxa de vacância se deve a algum motivo pontual e em um futuro próximo o preço pode voltar ao que era, trazendo lucro ao cotista.